加拿大 2026 年联邦预算 11 月 5 日公布多户住宅房贷保险新规：新建 3 户和 4 户住宅的建筑贷款，今后最高可按完工后预估价值的 90% 获得房贷保险，不设房价上限，不要求借款人自住。新规适用于 2027 年 2 月 1 日起递交的房贷保险申请。同一批措施还允许私营房贷保险公司为 5 至 50 户的住宅物业提供多户保险。
据预算文件举的例子，一位小型开发商计划建一栋 $3 million 的四户楼，按现行规则拿不到房贷保险，因为房价超过 $1.5 million 上限，而且开发商必须自住其中一户；新规下，这个项目可以向任何一家房贷保险公司申请最高 90% 的保险贷款。夜光咨询Kevin 指出，这次调整的是房贷保险规则，贷款仍由银行等贷款机构发放，政府既不拨款，也不直接放贷；变化在于原本拿不到保险的 3–4 户新建项目，今后可以用上保险贷款。
多户住宅房贷保险新规是什么？预算改了哪些规则？
据 2026 年联邦预算第 3 章，政府兑现 2026 年春季经济更新中的承诺，修改房贷保险规则，为「missing middle」（中间密度）住宅打开融资渠道。改动分两部分：一是为新建 3–4 户住宅提供新的房贷保险弹性；二是允许私营房贷保险公司为 5 至 50 户的住宅物业提供房贷保险。预算写明，联邦财政部已发布技术背景文件列出具体参数，新规 2027 年 2 月 1 日生效。
据联邦财政部同日发布的技术背景文件，政府这次公布的是给贷款机构和保险公司的产品参数，让它们从 2027 年 2 月 1 日起推出新的保险贷款产品。3–4 户新规可用于两类贷款：新建 3–4 户住宅的建筑贷款，以及购买新建好的 3–4 户住宅。
这项改革此前经过公众咨询。据联邦财政部咨询页，咨询期为 2026 年 6 月 2 日至 7 月 2 日，当时提出的私营保险范围是 5 至 8 户，具体通过修订 Eligible Mortgage Loan Regulations 和 Insurable Housing Loan Regulations 实施。最终公布的预算把范围扩大到 5 至 50 户。
新建 3–4 户房贷保险新规核心数据
- 最高贷款比例：完工后预估价值的 90%
- 最长摊还：30 年
- 房价上限：不设上限
- 自住要求：不要求自住
- 偿债比率：GDS 不超过 39%，TDS 不超过 44%，并按最低合格利率（压力测试利率）计算
- 信用分：借款人或担保人中至少一人信用分达到 600 或以上
- 适用：2027 年 2 月 1 日起递交的房贷保险申请
- 形式：房贷保险规则调整，不是政府拨款，也不是政府直接贷款
新建 3–4 户项目最高能贷多少？保险额度怎么算？
据财政部背景文件，3–4 户新规的贷款比例按「完工后预估价值」计算，最高 90%。以预算举的 $3 million 四户楼为例，据 Daily Hive 2026 年 11 月 6 日报道，符合条件的开发商最高可获得 $2.7 million 保险贷款。
| 项目 | 新规参数 |
|---|---|
| 贷款用途 | 新建 3–4 户住宅的建筑贷款；购买新建好的 3–4 户住宅 |
| 最高贷款比例 | 完工后预估价值的 90% |
| 示例 | 预算举例的 $3 million 四户楼，据 Daily Hive 报道最高可保贷款 $2.7 million |
| 完工后摊还 | 最长 30 年 |
| 建筑期贷款 | 不设最长摊还和偿债比率要求，由保险公司按各自承保标准审批 |
| 偿债比率 | GDS ≤39%，TDS ≤44%，按最低合格利率计算 |
| 信用分 | 借款人或担保人至少一人 ≥600 |
| 房价上限 / 自住 | 不设房价上限，不要求自住 |
据背景文件，建筑期的保险贷款不适用最长摊还期和偿债比率要求，由各家保险公司按自己的承保标准审批。夜光咨询Kevin 提醒，30 年摊还、39% 和 44% 的偿债比率是对完工后长期房贷的要求，建筑期贷款的具体门槛要看各家保险公司的标准。
完工后可以出租，也可以出售吗？
可以。据预算文件，项目完工后，开发商可以自己持有四户楼并把四户全部出租，配合最长 30 年摊还的保险房贷；也可以把各户卖给个人买家。预算写道，这些改动将让小型开发商更容易为新住宅项目融资，为加拿大人带来更多可租可买的住房。
谁能用上 3–4 户新建保险贷款？
据财政部背景文件，新规面向「建造新 3–4 户住宅的借款人」，预算文件则以「小型开发商」（small-scale homebuilders）为主要对象。适用条件包括：
- 项目是新建的 3 户或 4 户住宅，或者购买新建好的 3–4 户住宅；
- 借款人不需要自住其中一户，项目不设房价上限；
- 完工后的长期房贷须满足 GDS 不超过 39%、TDS 不超过 44%，并按最低合格利率计算；
- 借款人或担保人中至少一人信用分达到 600 或以上。
据预算文件，这类贷款可以由任何一家房贷保险公司承保。1–2 户的项目不在这项新规范围内，5 至 50 户的物业适用另一套多户保险参数。据联邦财政部 2024 年公布的二套房加建保险规则，现有房屋加建后含原有单元最多 4 户的，另有一套房贷保险安排。
新规什么时候开始适用？
据财政部背景文件，新规适用于 2027 年 2 月 1 日起的房贷保险申请。据 Daily Hive 报道，起算点是贷款机构在 2027 年 2 月 1 日当天或之后递交的保险申请。据 渥太华大区住宅建筑商协会（GOHBA）11 月 6 日会员简报，协会担心这一生效时间可能产生「temporarily slowing new infill construction」的意外后果，即短期内放慢新的填充式住宅建设。
除了 3–4 户，私营保险公司还能做哪些多户保险？
据财政部背景文件，同一批措施允许私营房贷保险公司为 5 至 50 户的住宅物业提供多户房贷保险，同样从 2027 年 2 月 1 日起适用。据 Canadian Mortgage Professional 11 月 6 日报道，私营保险公司将可以在这类贷款上与加拿大按揭和住房公司（CMHC）竞争。
- 适用交易：建造、购买、再融资和续约；
- 最高贷款比例：新建 90%，其他交易 85%；
- 最长摊还：新建 50 年，其他交易 40 年；
- 最低偿债覆盖率（DCR）：5 年期 1.15，10 年期 1.10；
- 净资产：不低于申请贷款额的 25%，且不少于 $100,000，只计算借款人在加拿大的资产；
- 房价和自住：不设房价上限，不要求自住。
据 Canadian Mortgage Trends 11 月 5 日报道，业主不能把产权分开登记的多处物业合并计算，来凑够户数门槛。
据 《环球邮报》报道，加拿大住宅建筑商协会（CHBA）临时首席执行官 Ron Lohmann 表示，这项措施「should help improve construction financing for developers or homeowners who want to redevelop their homes」。CHBA 在 2026 年 4 月 28 日回应春季经济更新时，也提到建筑融资越来越难获得。
3–4 户新规和现行 CMHC 产品有什么不同？
据 CMHC 网站，现行自住型房贷保险要求房价低于 $1.5 million，房价 $1.5 million 或以上须至少 20% 首付且不能投保；非自住的 2–4 户出租物业走 CMHC Income Property 产品。
| 项目 | 新建 3–4 户新规（2027 年 2 月 1 日起） | CMHC Income Property（现行） | 二套房加建保险（2025 年 1 月 15 日起） |
|---|---|---|---|
| 适用物业 | 新建 3–4 户，或购买新建好的 3–4 户 | 2–4 户非自住出租物业 | 已有房屋加建，含原有单元最多 4 户 |
| 最高贷款比例 | 完工后预估价值的 90% | 80% | 房产价值的 90% |
| 最长摊还 | 30 年 | 25 年 | 30 年 |
| 房价上限 | 不设上限 | 低于 $1,000,000 | 加建后价值低于 $2 million |
| 保险公司 | 任何一家房贷保险公司 | CMHC | 房贷保险公司 |
据 CMHC Income Property 页面，该产品保费按贷款总额收取，介于 1.45% 至 2.90% 之间，并允许新建项目分期放款。夜光咨询Kevin 提醒，和现行出租产品相比，新规把 3–4 户新建项目的最高贷款比例从 80% 提高到 90%，摊还期从 25 年延长到 30 年，并取消了房价上限；对土地和造价较高、项目总值超过 $1,000,000 的小型开发项目，这是融资结构上的明显变化。
这项新规和预算里的其他房贷保险调整是一回事吗？
不是。同一章预算还提出，把可选房贷保险（optional mortgage insurance）的房价上限从 $1 million 提高到 $1.5 million，并在至少一位借款人为首次购房者或房屋为新建时，允许 30 年摊还。那一项面向购房者，和本文介绍的 3–4 户新建融资保险是两项不同措施。
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常见问题
Q: 多户住宅房贷保险新规是政府拨款还是政府贷款？
都不是。据联邦财政部背景文件，这是房贷保险规则的调整，贷款仍由贷款机构发放，由房贷保险公司承保。变化在于新建 3–4 户住宅的建筑贷款和购房贷款，今后最高可按完工后预估价值的 90% 获得保险，不设房价上限，也不要求自住。
Q: 新建 3–4 户住宅最多能拿到多少保险贷款？
据联邦财政部背景文件，最高为完工后预估价值的 90%。以预算举的 $3 million 四户楼为例，据 Daily Hive 报道，最高可保贷款为 $2.7 million。完工后的长期房贷最长 30 年摊还。
Q: 新规什么时候生效？有没有截止日期？
据联邦财政部背景文件，新规适用于 2027 年 2 月 1 日起递交的房贷保险申请。3–4 户新规和私营保险公司承保 5 至 50 户物业两项措施同日适用。官方尚未公布结束日期。
Q: 做 3–4 户项目必须自己住一户吗？
不需要。据预算文件，按现行规则，开发商须自住其中一户才能用自住型保险；新规取消了自住要求。完工后可以把全部单元出租，也可以把各户卖给个人买家。
Q: 5 户以上的项目适用什么规则？
据联邦财政部背景文件，5 至 50 户的住宅物业可以由私营房贷保险公司承保：新建最高 90%、其他交易 85%；新建最长 50 年摊还、其他交易 40 年；借款人净资产须不低于贷款额的 25%，且不少于 $100,000。